中評社北京1月18日電／據大公文匯網報導，自“927新政”以來，國內多地房價呈現出止跌回穩跡象，這也引發了樓市即將見底的猜測。筆者認為，內房還處於市場再平衡的過渡階段，其中有三個維度可以作為評估指標：租售比、二手交投、人口聚集。這也對香港房地產市場有著指向性意義。
中國指數研究院數據顯示，2024年12月，全國百座城市新建住宅均價每平方米1.6654萬元（人民幣，下同），環比上漲0.37%。其中，上海（1.43%）、南京（0.85%）、西安（0.74%）、成都（0.68%）等地漲幅居前。二手市場方面，北京與上海兩地的成交套數已經連續三個月出現上升（見配圖）。
那麼，上述數據是否說明樓市探底指日可待呢？本文將從價與量兩個維度把脈後市行情。
價的衡量 租售比仍偏低
克爾瑞數據顯示，2024年1至12月百強房企實現銷售操盤金額38840.2億元，同比下降28.1%；而在2023年，百強房企實現銷售操盤金額為54049.5億元，同比降幅16.5%。單從房企現金流情況來看，依舊處於加速收縮階段，救市措施的“續航能力”還有待觀察。
按照海外經驗，住宅租售比相較30年期國債收益率出現一定利差，方能凸顯物業的投資價值，刺激資金入市抄底。而2024年上半年，內地一線城市的平均租售比約為1.79%，百城平均租金回報率2.3%。雖然近年來內地債息一路向下，但目前30年期國債收益率仍有1.94%，可見一線城市的投資性價比依然有限。
再拿香港住宅市場作比較，去年12月聯儲降息後，平均租金回報率升至3.5厘，部分納米盤更達4厘以上。不過，30年期美債收益率已攀升至4.79厘，對於住宅投資情緒形成壓制，港人轉買為租的現象普遍。此外，全球核心城市的平均租售比達4.2厘，香港樓市的租金回報還有進一步上升的空間。 |
